Ile tak naprawdę kosztuje TEN najdroższy – niesprzedany pokój?

Pusty pokój kosztuje – ale też nie kosztuje tyle, ile ADR. W branży od lat mieszają się pojęcia: koszty stałe, koszty zmienne i marża pokrycia. Jedni liczą koszt pustego pokoju jako „utracony ADR”, inni dosypują do tego koszty stałe, a jeszcze inni wrzucają całe obciążenie kosztowe na niesprzedane pokoje.

Efekt? Chaos decyzyjny i nieporozumienia między dyrektorem finansowym, revenue managerem i właścicielem. W tym artykule rozbieram temat do kości: ile w rzeczywistości kosztuje pusty pokój, czym różni się koszt księgowy od szansy zarobku oraz jak prawidłowo interpretować CPOR, CPAR, koszt pustego pokoju i marżę pokrycia. Bez uproszczeń, bez mitów – i bez podwójnego liczenia.

1. Mit pustego pokoju

W branży od lat krąży zdanie:

Najdroższy pokój to ten, którego nie sprzedaliśmy.

Brzmi efektownie, ale co konkretnie oznacza?

• Czy chodzi o koszt księgowy?

• Czy o utracony przychód?

• Czy o utracony zysk?

• Czy o ADR?

Jeśli wrzucimy wszystko do jednego worka, dostajemy błędny obraz rzeczywistości i bardzo łatwo podjąć złą decyzję – szczególnie wtedy, gdy przy stole siedzi dyrektor finansowy.

Dlatego najpierw rozdzielmy dwa światy:

• świat rachunkowości (USALI) – gdzie liczą się wyłącznie koszty i przychody, które faktycznie wystąpiły,

• świat decyzji i revenue managementu – gdzie liczymy co mogłoby się wydarzyć (opportunity cost).

2. Dwa światy: księgowość vs decyzje

2.1. Księgowość (USALI)

USALI dzieli koszty na:

• stałe (F / Fixed Costs) – ponoszone niezależnie od obłożenia: amortyzacja, podatki, wynagrodzenia stałe, ubezpieczenia, część mediów,

• zmienne (VC / Variable Costs) – rosnące wraz ze sprzedażą pokoju: pranie, środki czystości, śniadanie, część energii.

USALI definiuje m.in.:

• CPOR – Cost per Occupied Room: pełny koszt przypadający na pokój sprzedany,

• CPAR – Cost per Available Room: pełny koszt przypadający na jeden pokój dostępny (sprzedany lub pusty).

USALI nie ma wskaźnika „cost of an empty room”.
Z punktu widzenia księgowości pusty i sprzedany pokój niosą na sobie taki sam koszt stały – różni je tylko to, czy na jednym pojawił się przychód i koszty zmienne.

2.2. Revenue management i marża pokrycia

Revenue management patrzy inaczej i zadaje inne pytanie:

O ile poprawi się wynik, jeśli sprzedam jeszcze jeden pokój?

Tu kluczowa jest marża pokrycia (Contribution Margin):

To nie jest koszt ani strata.
To kwota, o którą poprawia się wynik, jeśli pokój zostanie sprzedany.

Jeśli go nie sprzedamy, po prostu nie pojawia się ta poprawa wyniku – czyli tracimy szansę na CM, a nie „CM jako koszt”.

3. Symulacja na liczbach: hotel na 100 pokoi

Żeby nie dyskutować abstrakcyjnie, przyjmijmy prosty przykład:

• Hotel ma 100 pokoi → 100 available room-nights dziennie.

• Całkowite koszty stałe działu Rooms (F) = 10 000 zł / dobę.

• Koszt zmienny na zajęty pokój (VC) = 100 zł.

• ADR = 500 zł.

• Obłożenie = 70%
  → 70 pokoi sprzedanych, 30 pustych.

Z tego wynika:

• koszt stały na jeden available room-night:

  CF = F / Available = 10000 / 100 = 100 zł

• koszty zmienne łącznie:

  70 × 100 = 7 000 zł

• przychód z pokoi:

  70 × 500 = 35 000 zł

• pełne koszty działu Rooms:

  F+VC=10 000+7 000=17 000 zł

4. Pięć wskaźników – co naprawdę mierzą?

4.1. CPOR – Cost per Occupied Room

Co to jest?
Pełny koszt przypadający na zajęty pokój (część stała + zmienna).

Uwaga terminologiczna:
W niektórych materiałach branżowych CPOR bywa rozumiany jako zmienny koszt na pokój. W tym tekście trzymamy się logiki USALI: to pełny koszt działu przypisany do pokoi sprzedanych. Nie mylmy tego z kosztem prania czy energii.

4.2. CPAR – Cost per Available Room

Co to jest?
Średni pełny koszt każdej doby pokoju (sprzedanej i pustej).
To klasyczny wskaźnik „kosztu inventory”.

To nie jest jeszcze „koszt pustego pokoju” – bo wszystkich traktuje tak samo.

4.3. KPP – rachunkowy koszt pustego pokoju (Koszt Pustego Pokoju)

Skoro koszt stały jednostkowy wynosi 100 zł, to:

• sprzedany pokój „niesie” 100 zł kosztów stałych,

• pusty pokój również „niesie” 100 zł kosztów stałych.

Koszty stałe nie znikają, gdy sprzedasz pokój.
Po prostu są lepiej pokryte.

Rachunkowy koszt pustego pokoju:

To dokładnie ta część kosztów, którą hotel musi pokryć z innych przychodów, bo dany pokój nie wygenerował ani złotówki.

4.4. Marża pokrycia (Contribution Margin – CM)

Jeśli pokój jest sprzedany, wynik hotelu poprawia się o 400 zł:

• 100 zł z tej kwoty pokrywa koszt stały przypisany do pokoju,

• pozostałe 300 zł staje się zyskiem netto (upraszczając – przed innymi kosztami ogólnymi).

Jeśli pokój jest pusty, CM w ogóle nie powstaje.
To utracona szansa, a nie „koszt pustego pokoju”.

4.5. Co z EKPP?

Czasem można trafić na wskaźnik „Ekonomicznego Kosztu Pustego Pokoju (EKPP)” jako:

Matematycznie wszystko się zgadza.
Tylko że… to po prostu ADR.

Dodajemy:

• koszt stały (który i tak ponosimy),

• plus marżę pokrycia, której nie zarobiliśmy,

i nazywamy wynik „kosztem pustego pokoju”.

To jest błąd logiki biznesowej:

• koszt stały jest realnym wydatkiem,

• CM jest potencjalną korzyścią,

• ich suma nie jest kosztem w żadnym sensownym znaczeniu.

Dlatego w tym tekście celowo NIE używamy EKPP jako wskaźnika do zarządzania.
Zamiast tego rozdzielamy to na dwie liczby: KPP (100 zł) i CM (400 zł).

5. Sprzedany vs pusty pokój – porównajmy P&L

Spójrzmy na jeden konkretny pokój w jednej dobie.

5.1. Scenariusz A – pokój sprzedany

• Przychód: 500 zł

• Koszt zmienny: 100 zł

• Koszt stały przypisany do pokoju: 100 zł

Wynik na tym pokoju:

500 − 100 − 100 = +300 zł

• Marża pokrycia (CM): 400 zł

• Z czego 100 zł pokrywa koszt stały,

• a 300 zł zostaje jako zysk netto z tej jednej doby.

5.2. Scenariusz B – pokój pusty

• Przychód: 0 zł

• Koszt zmienny: 0 zł

• Koszt stały przypisany do pokoju: 100 zł

Wynik na tym pokoju:

0 − 0 − 100 = −100 zł

5.3. Co z tego wynika?

Rachunkowo (P&L):

• pusty pokój pogarsza wynik o 100 zł – to jest koszt stały, którego nie pokrył żaden gość.

Porównując dwa scenariusze (decyzyjnie):

• różnica między „sprzedany” (+300) a „pusty” (–100) wynosi

  +300 − (−100) = +400 zł

Czyli:

Sprzedanie pokoju poprawia wynik o 400 zł względem scenariusza, w którym pokój pozostaje pusty.

To nie znaczy, że pusty pokój „kosztuje 400 zł”.
To znaczy, że sprzedany pokój daje szansę zarobienia 400 zł względem pustki.

6. Jak to komunikować w hotelu?

Można to uporządkować w trzech zdaniach:

1. Księgowo:

   Koszt pustego pokoju to 100 zł kosztów stałych, które musimy pokryć z innych źródeł.

2. Decyzyjnie (RM):

   Gdybyśmy sprzedali ten pokój, wynik poprawiłby się o 400 zł (marża pokrycia).

3. Strategicznie:

   Najbardziej boli nas nie sam koszt stały, tylko to, że pokój, który mógł wygenerować 400 zł marży, stoi pusty.

To rozdzielenie pozwala:

• mówić CFO jego językiem (koszty stałe),

• mówić RM jego językiem (marża pokrycia),

• nie popełniać błędu podwójnego liczenia (100 + 400 ≠ „koszt pustego pokoju”).

7. Co z tego wynika dla praktyki?

• Nie wrzucajmy całych kosztów stałych na puste pokoje.
  To księgowo błędne i biznesowo toksyczne – KPP = 100 zł, nie 333 czy 1 000.

• Nie nazywajmy ADR ani CM „kosztem pustego pokoju”.
  ADR jest ceną, a CM – szansą na zarobek. Oba są ważne, ale nie są kosztami.

• Planując politykę cenową, patrzmy na CM, nie na CPOR.
  CPOR mówi „ile kosztuje nas cały dział przy danym obłożeniu”,
  CM mówi „od jakiej ceny w ogóle warto sprzedać ostatni pokój”.

Podsumowanie

W hotelarstwie krąży wiele intuicji na temat pustych pokoi, ale tylko jedna rzecz jest pewna: koszt pustego pokoju to zawsze koszt stały przypadający na jedną dobę. W naszym przykładzie – 100 zł. Tyle hotel musi pokryć z innych źródeł, jeśli pokój stoi pusty.
To jednak nie oznacza, że „koszt ekonomiczny” pustego pokoju wynosi 400 czy 500 zł. Marża pokrycia (400 zł) to szansa, która może się wydarzyć, jeśli pokój zostanie sprzedany – a nie strata, która powstaje, gdy stoi pusty.

Foto: Gemini