Diagnoza problemu

Właściciel – inteligentny, doświadczony, często posiadający aktywa w kilku krajach – dzwoni w stanie cichego niepokoju. Przychody stoją w miejscu. Operator nieustannie prosi o dodatkowy kapitał. Audytorzy podpisują sprawozdania, ale coś tu nie gra. Właściciel podejrzewa, że hotel jest zarządzany pod kątem wygody operatora, a nie zwrotu z inwestycji, który obiecywał biznesplan.

I zazwyczaj ma rację. Przyczyna tego stanu rzeczy ma charakter strukturalny.

Istota asymetrii informacji

W momencie podpisania umowy o zarządzanie i rozpoczęcia operacji, między obiema stronami otwiera się cicha asymetria informacji. Operator ma dane. Właściciel ma pieniądze.

Miesięczne raporty zarządcze są projektowane tak, aby spełniać zobowiązania kontraktowe, a nie po to, by wcześnie wyłapywać problemy. Przedstawiają one liczby, ale rzadko je wyjaśniają.

Rozwiązanie problemu

Zarządzanie aktywami hotelowymi (hotel asset management) (…) w swojej właściwej formie jest to ciągłe sprawowanie nadzoru właścicielskiego nad operacyjnymi i finansowymi wynikami hotelu lub portfela – prowadzone przez osobę, która odpowiada przed właścicielem, a nie przed operatorem.

(…) Hotele, które osiągają stabilne wyniki na przestrzeni czasu – bez względu na cykle koniunkturalne, zmiany zarządzania czy kryzysy – mają zazwyczaj jedną wspólną cechę. Ich właściciele nigdy nie dowiadują się o problemach jako ostatni.

Podsumowanie

Artykuł analizuje strukturalny konflikt interesów w branży hotelarskiej, gdzie operatorzy zarządzają obiektami z perspektywy własnych korzyści i procedur, a nie maksymalizacji zwrotu z inwestycji dla właściciela. Kluczem do rozwiązania tego problemu jest usunięcie „martwego punktu” informacyjnego poprzez wprowadzenie niezależnego zarządzania aktywami (hotel asset management). Doświadczony doradca działający na zlecenie właściciela pozwala kontrolować koszty, weryfikować budżety i skutecznie zarządzać hotelem zarówno w okresie prosperity, jak i w sytuacjach kryzysowych.

Całość analitycznej refleksji do przeczytania w artykule „The owners’ blind spot: why most hotel investments underperform and what to do about it” autorstwa Juana Sáncheza-Harguindeya na portalu Hospitality Net.

Źródło: hospitalitynet.org

Grafika: AI/Gemini

O kłopotach Revo Hospitality Group pisaliśmy wcześniej:

• Revo Hospitality Group składa wniosek o niewypłacalność. Operacje hoteli mają być kontynuowane
• Revo Hospitality Group uruchamia państwowe zabezpieczenie wynagrodzeń po ogłoszeniu niewypłacalności

Po ogłoszeniu niewypłacalności i złożeniu wniosków o Eigenverwaltung (postępowanie restrukturyzacyjne w zarządzie własnym dłużnika) dla ok. 140 spółek, Revo Hospitality Group kontynuuje działalność operacyjną, jednocześnie prowadząc proces restrukturyzacyjny w Niemczech i Austrii.

Postępowania obejmują portfel ok. 125 hoteli oraz kilka tysięcy pracowników. Obiekty pozostają otwarte, a działalność operacyjna – zgodnie z komunikatami – została ustabilizowana w pierwszych tygodniach po złożeniu wniosków.

Insolvenzgeld i stabilizacja operacyjna

Jednym z pierwszych działań było uruchomienie Insolvenzgeld (świadczenie z tytułu niewypłacalności pracodawcy, odpowiednik FGŚP). Wnioski o jego prefinansowanie złożono do Bundesagentur für Arbeit (niemiecki urząd pracy) i obejmują okres od stycznia do marca 2026.

Mechanizm ten umożliwia wypłatę wynagrodzeń pracownikom w początkowej fazie postępowania i ma zapewnić ciągłość funkcjonowania hoteli. Według dostępnych informacji wynagrodzenia za styczeń zostały wypłacone, a obiekty pozostają dostępne w systemach rezerwacyjnych.

Część spółek poza Eigenverwaltung

Nie wszystkie podmioty w grupie zostały objęte procedurą Eigenverwaltung. W przypadku wybranych spółek sądy otworzyły vorläufiges Regelinsolvenzverfahren (tymczasowe zwykłe postępowanie upadłościowe), czyli klasyczną procedurę upadłościową zamiast restrukturyzacji w zarządzie własnym.

Dotyczy to m.in. spółek operujących hotelami we Frankfurcie, Wolfsburgu oraz na Rugii. W tych przypadkach postępowania prowadzone są w standardowym trybie, z większym udziałem zarządców zewnętrznych.

Pierwsze zamknięcia hoteli

W ramach postępowań prowadzonych w trybie klasycznej upadłości odnotowano pierwsze zamknięcia obiektów. Dotyczy to co najmniej trzech hoteli:

• Aedenlife Hotel & Resort Rügen (Trent, Rugia),

• Mövenpick Hotel Frankfurt City,

• Centro Hotel National Frankfurt (Trademark Collection by Wyndham).

Zamknięcia dotyczą spółek, które nie zostały objęte procedurą Eigenverwaltung, lecz klasycznym postępowaniem upadłościowym.

Pozostałe hotele w portfelu grupy kontynuują działalność operacyjną, a decyzje dotyczące ich dalszego funkcjonowania pozostają uzależnione od przebiegu postępowań oraz rozmów z wierzycielami i właścicielami nieruchomości.

Sytuacja w Austrii

Równolegle rozwija się sytuacja spółek działających w Austrii. W pierwszej fazie postępowań część z nich nie była objęta wnioskami insolwencyjnymi, jednak w kolejnych tygodniach doszło do wszczęcia vorläufiges Regelinsolvenzverfahren (tymczasowe zwykłe postępowanie upadłościowe) dla spółki Amedia Hotel GmbH.

Postępowanie obejmuje kilka hoteli działających pod marką Trademark Collection by Wyndham, m.in. w Feldkirchen bei Graz, Sattledt, Linz, Lustenau, Graz Airport i Wels. Część obiektów została czasowo wyłączona z systemów rezerwacyjnych.

Nadzór i dalsze kroki

Postępowania prowadzone w trybie Eigenverwaltung odbywają się pod nadzorem Sachwalter (nadzorca sądowy), wyznaczonych przez sąd. Równolegle prowadzone są rozmowy z Gläubiger (wierzyciele) oraz potencjalnymi inwestorami w ramach procesu sprzedaży lub dokapitalizowania grupy.

Zgodnie z dotychczasowymi informacjami, celem pozostaje stabilizacja działalności operacyjnej oraz wypracowanie rozwiązania dla poszczególnych spółek w kolejnych miesiącach.

Reakcje partnerów branżowych

Wpływ postępowań widoczny jest również po stronie międzynarodowych sieci hotelowych współpracujących z grupą. Według dostępnych informacji skala oddziaływania na portfel europejski jednej z sieci obejmuje kilkadziesiąt hoteli, przy czym nie jest uznawana za istotną systemowo.

Inny operator franczyzowy wskazał natomiast na wymierne skutki finansowe związane z działalnością Revo, w tym odpisy dotyczące części portfela.

Na dzień 20 marca 2026 postępowania obejmują zarówno restrukturyzację w zarządzie własnym, jak i klasyczne postępowania upadłościowe dla części spółek, przy jednoczesnym utrzymaniu działalności operacyjnej większości hoteli.

Źródło: hotelvor9.de, hogapage.de

Grafika: Revo Hospitality Group

Po ogłoszeniu restrukturyzacji i złożeniu wniosków o niewypłacalność w trybie Eigenverwaltung Revo Hospitality Group uruchomiła procedurę Insolvenzgeld, czyli państwowego zabezpieczenia wypłat wynagrodzeń dla pracowników.

Zgodnie z informacjami publikowanymi w niemieckich mediach branżowych, wnioski o prefinansowanie Insolvenzgeld zostały złożone do Bundesagentur für Arbeit i obejmują okres styczeń–marzec 2026. Mechanizm ten ma zapewnić terminową wypłatę wynagrodzeń pracownikom hoteli objętych postępowaniami niewypłacalnościowymi.

Insolvenzgeld jest instrumentem niemieckiego systemu rynku pracy i polega na przejęciu przez urząd pracy wypłaty wynagrodzeń netto pracowników w przypadku niewypłacalności pracodawcy. Świadczenie przysługuje maksymalnie za trzy miesiące i finansowane jest ze składki opłacanej przez pracodawców.

Według dostępnych informacji, uruchomienie Insolvenzgeld ma umożliwić dalsze funkcjonowanie hoteli w trakcie trwającej restrukturyzacji. Obiekty objęte postępowaniem mają działać operacyjnie bez zmian, a pobyty gości i bieżące rezerwacje nie są objęte automatycznymi anulacjami.

Mechanizm Insolvenzgeld dotyczy wyłącznie relacji pomiędzy operatorem a pracownikami i nie obejmuje zobowiązań Revo Hospitality Group wobec właścicieli nieruchomości, banków ani innych wierzycieli. W przypadku hoteli zarządzanych przez grupę operator pozostaje najemcą lub zarządcą obiektów, a kwestie czynszów i umów operatorskich pozostają przedmiotem odrębnych ustaleń w ramach postępowań.

Revo Hospitality Group prowadzi działalność operatorską w kilkunastu krajach Europy i zarządza portfelem hoteli działających pod markami międzynarodowymi oraz markami własnymi. Postępowania niewypłacalnościowe obejmują kilkadziesiąt spółek zależnych i prowadzone są pod nadzorem sądu gospodarczego w Berlinie.

Zgodnie z dotychczasowymi komunikatami, celem postępowania jest stabilizacja działalności operacyjnej oraz dalsze rozmowy z wierzycielami i potencjalnymi inwestorami w kolejnych miesiącach.

Podsumowanie

Revo Hospitality Group, jeden z większych operatorów hotelowych działających w Niemczech i Austrii, po złożeniu wniosków o niewypłacalność w trybie Eigenverwaltung uruchomiła procedurę Insolvenzgeld. Mechanizm ten pozwala na wypłatę wynagrodzeń pracownikom hoteli przez urząd pracy w okresie pierwszych trzech miesięcy postępowania. Rozwiązanie dotyczy wyłącznie relacji operator–pracownicy i nie obejmuje zobowiązań wobec właścicieli nieruchomości ani innych wierzycieli.

Źródło: zri-online.de, hotelvor9.de, handelsblatt.com

Zdjęcie: revo-hospitality-group.com

Revo Hospitality Group, jeden z największych prywatnych operatorów hotelowych w Europie, złożył w styczniu wniosek o niewypłacalność w Niemczech. Postępowanie ma być prowadzone w trybie zarządu własnego, co oznacza, że zarząd pozostaje przy sterach, a działalność operacyjna hoteli ma być kontynuowana. Sprawa dotyczy szerokiej części struktury grupy i zapowiada jedną z największych restrukturyzacji operatorskich na europejskim rynku hotelowym ostatnich lat.

Od HR Group do Revo Hospitality Group

Revo Hospitality Group funkcjonowała do niedawna pod nazwą HR Group. Rebranding ogłoszony w 2025 roku miał podkreślić międzynarodowy charakter grupy oraz jej model działania jako wielomarkowego operatora typu white label.

Według danych komunikowanych przez spółkę, grupa:

• operuje ponad 260 hotelami,
• zarządza ok. 39 tys. pokoi,
• jest obecna w 12 krajach,
• współpracuje z ponad 25 markami hotelowymi.

Model operacyjny: operator, nie właściciel

Revo Hospitality Group nie jest klasycznym właścicielem aktywów hotelowych. Jej działalność opiera się na:

• umowach operatorskich i dzierżawnych,
• współpracy z globalnymi sieciami hotelowymi,
• zarządzaniu portfelem hoteli należących do zewnętrznych inwestorów.

W portfelu znajdują się obiekty działające pod markami międzynarodowych sieci (m.in. Wyndham, Accor, Marriott, Hilton, Hyatt, IHG), jak również marki własne grupy.

Polska w strukturze Revo

Grupa była w ostatnich latach operatorem hoteli Vienna House by Wyndham oraz Vienna House Easy by Wyndham w kilku lokalizacjach.

Na rynku polskim grupa zarządzała bądź zarządzała w przeszłości wybranymi obiektami hotelowymi działającymi pod międzynarodowymi markami, w tym w segmencie hoteli miejskich i wypoczynkowych. Obecność Revo Hospitality Group w Polsce była związana przede wszystkim z modelem operatorskim, realizowanym poprzez lokalne spółki celowe oraz współpracę z globalnymi sieciami hotelowymi. Zakres i forma zaangażowania grupy w poszczególne obiekty mogły się różnić w zależności od struktury umów i okresu ich obowiązywania.

Wniosek o niewypłacalność: co wiadomo

Z dostępnych informacji wynika, że:

• wniosek obejmuje ok. 140 spółek należących do grupy,
• ok. 125 hoteli ma nadal funkcjonować operacyjnie,
• celem postępowania jest restrukturyzacja do lata 2026 roku,
• postępowanie prowadzone jest w trybie zarządu własnego, a nie klasycznej upadłości.

Model ten oznacza, że grupa podejmuje próbę uporządkowania struktury zadłużenia, kosztów oraz umów, bez natychmiastowego wygaszania działalności hoteli.

FAQ

Źródło: ahgz.de via linkedin.com/in/martontakacs
Zdjęcie: revo-hospitality-group.com

Po przejęciu marki citizenM przez Marriott International w 2025 r., firma stojąca za powstaniem i rozwojem sieci ogłosiła rebranding korporacyjny. Dotychczasowy właściciel i operator hoteli citizenM zmienia nazwę na Another Star. Zmiana dotyczy wyłącznie spółki–operatora, a marka konsumencka citizenM pozostaje na rynku i będzie rozwijana w ramach portfolio Marriott.

Dlaczego rebranding był konieczny?

W kwietniu 2025 r. Marriott nabył markę citizenM wraz z pełnymi prawami do jej globalnego rozwoju. Hotele nadal pozostają zarządzane przez tę samą firmę co dotychczas, jednak nie mogła ona dłużej funkcjonować pod nazwą identyczną z marką należącą do innego właściciela.
Rebranding porządkuje więc strukturę:

• Marriott rozwija markę citizenM

• Another Star pozostaje operatorem i właścicielem nieruchomości

Co oznacza nazwa „Another Star”?

Nowa nazwa nawiązuje do roboczego hasła projektu z 2006 r. – „One Star is Born”, które poprzedzało powstanie citizenM. „Another Star” symbolicznie zamyka epokę niezależnego brandu i jednocześnie wskazuje na kolejny etap rozwoju firmy po sprzedaży marki.

Zakres zmian

Rebranding ma charakter czysto korporacyjny:

• nie zmienia się nazwa hoteli

• nie zmienia się doświadczenie gościa

• nie zmienia się model operacyjny na poziomie obiektu

Nowa tożsamość pozwala firmie skupić się na roli operatora, dewelopera i inwestora – wciąż prowadzącego hotele citizenM, już pod parasolem Marriott.

Co dalej?

Another Star zapowiedziało kontynuację ekspansji, modernizację posiadanego portfolio oraz nowe projekty rozwojowe. Jednocześnie Marriott ma skalować markę citizenM globalnie – z zachowaniem jej dotychczasowego charakteru „affordable luxury”.

Podsumowanie
Zmiana nazwy citizenM (jako spółki–operatora) na Another Star to konsekwencja sprzedaży marki do Marriott International. Nowa tożsamość porządkuje podział ról: Marriott rozwija brand citizenM globalnie, a Another Star pozostaje operatorem i właścicielem portfela nieruchomości. Rebranding nie wpływa na doświadczenie gości ani nazwę hoteli – ma charakter korporacyjny, a jednocześnie otwiera firmie drogę do nowych projektów i dalszej ekspansji poza dotychczasową marką.

Foto: marriott.com